Chủ tịch DTJ Group cảnh báo: Việc áp thuế bất động sản ở mức quá cao có thể khiến người mua rơi vào khủng hoảng tài chính. Nếu chính sách này được triển khai một cách đột ngột, nó không chỉ tạo cú sốc tâm lý thị trường mà còn có thể dẫn tới làn sóng bán tháo trên diện rộng.
Thuế nhà thứ hai – Cần thiết nhưng phải phù hợp thực tiễn Việt Nam
Thuế đánh trên căn nhà thứ hai được xem là một công cụ quan trọng nhằm bình ổn thị trường bất động sản và hướng tới phân phối tài sản công bằng hơn trong xã hội. Tuy nhiên, để đạt hiệu quả, chính sách này cần được thiết kế một cách thận trọng, phù hợp với mức thu nhập, năng lực tài chính của người dân cũng như điều kiện quản lý đặc thù tại Việt Nam.
Ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch DTJ Group, với hơn 20 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản từ tư vấn, đầu tư đến phát triển dự án – sẽ mang đến một góc nhìn thực tiễn về đề xuất áp thuế với thu nhập từ chuyển nhượng và sở hữu căn nhà thứ hai. Những chia sẻ này không chỉ xuất phát từ thực trạng tại Việt Nam mà còn được soi chiếu qua bài học từ kinh nghiệm quốc tế.
Ba thập kỷ bất động sản Việt Nam: Gắn liền với chính sách và biến động
Thị trường bất động sản Việt Nam đã có hơn 30 năm hình thành và phát triển, trải qua nhiều chu kỳ tăng trưởng và suy thoái – trong đó chính sách kinh tế, xã hội đóng vai trò then chốt.
Trước năm 1993, trong thời kỳ bao cấp, nhà và đất phần lớn thuộc sở hữu nhà nước, không có hoạt động mua bán. Chỉ sau giai đoạn Đổi mới năm 1986, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới bắt đầu xuất hiện nhưng còn thiếu hành lang pháp lý rõ ràng, dẫn đến thị trường chưa thực sự định hình.
Bước ngoặt đến từ Luật Đất đai năm 1993 – đạo luật đầu tiên công nhận quyền sử dụng đất như một loại tài sản có giá trị, được phép chuyển nhượng, thế chấp. Đây được xem là cột mốc mở cửa cho thị trường bất động sản phát triển, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, đến năm 1997, cuộc khủng hoảng tài chính châu Á đã khiến dòng vốn đầu tư suy giảm nghiêm trọng, khiến thị trường rơi vào giai đoạn chững lại.
Bất động sản Việt Nam – Gương mặt phản chiếu của chính sách kinh tế
Thị trường bất động sản Việt Nam trong hơn ba thập kỷ qua là bức tranh nhiều gam màu, gắn liền chặt chẽ với các chính sách điều hành và dòng chảy vốn trong nền kinh tế. Mỗi giai đoạn phát triển đều để lại những dấu ấn rõ nét:
🏗 2001–2006: Giai đoạn phục hồi và tăng trưởng mạnh
Sau giai đoạn trầm lắng cuối thập niên 1990, thị trường bắt đầu phục hồi mạnh mẽ nhờ dòng vốn FDI dồi dào, chính sách tín dụng nới lỏng và sự ra đời của nhiều dự án lớn mang tính biểu tượng như Phú Mỹ Hưng (TP.HCM), Ciputra (Hà Nội). Đây là thời kỳ hình thành nền tảng phát triển đô thị hiện đại.
📈 2007–2009: Sốt đất lan rộng nhờ kỳ vọng hạ tầng
Thị trường Hà Nội và TP.HCM chứng kiến làn sóng sốt đất diện rộng. Giá tăng chóng mặt, chủ yếu do kỳ vọng vào các dự án hạ tầng, giao thông và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng. Tuy nhiên, tình trạng tăng nóng cũng khiến rủi ro tích tụ.
🧊 2010–2013: Thị trường đóng băng, hậu quả lộ rõ
Giai đoạn này đánh dấu sự điều chỉnh mạnh. Giá bất động sản giảm sâu 30–50%, tồn kho lớn, nhiều doanh nghiệp phá sản hoặc rơi vào khủng hoảng dòng tiền. Tín dụng bị siết chặt khiến thanh khoản gần như đóng băng.
🌤 2014–2019: Phục hồi đa dạng – nhiều phân khúc mới xuất hiện
Thị trường dần hồi phục, mở rộng ra các phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, nhà ở giá rẻ và khu công nghiệp. Du lịch bùng nổ đã thúc đẩy thị trường tại các khu vực ven biển như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Từ 2017–2018, đất ven đô tăng mạnh nhờ kỳ vọng vào hệ thống metro, đường vành đai.
😷 2020–2021: COVID-19 và sự chuyển dịch dòng tiền
Dịch COVID-19 khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và văn phòng gặp khó, nhưng lãi suất thấp khiến dòng tiền vẫn đổ mạnh vào nhà ở – nhất là tại các đô thị lớn.
🌡 2022–2023: Sốt đất nền, nhưng thị trường nhanh chóng hạ nhiệt
Đầu giai đoạn này, thị trường chứng kiến sốt đất nền tại các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Tuy nhiên, áp lực từ chính sách siết tín dụng, lãi suất tăng và thanh khoản suy giảm đã khiến thị trường nhanh chóng bước vào chu kỳ điều chỉnh.
♻ 2024: Định hình xu hướng phát triển mới
Bước sang năm 2024, bất động sản Việt Nam dần định hình lại hướng đi bền vững hơn. Các xu hướng như phát triển xanh, nhà ở xã hội, hạ tầng đô thị gắn với chất lượng sống được chú trọng. Đây là giai đoạn thị trường tìm lại sự cân bằng sau nhiều biến động.
Thị trường BĐS Việt Nam: Phụ thuộc lớn vào tín dụng và chính sách
Một đặc điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam là mức độ phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và định hướng chính sách của Nhà nước. Mỗi lần tăng trưởng nóng đều kéo theo làn sóng đầu tư ồ ạt. Tuy nhiên, ngay sau đó thường là giai đoạn điều chỉnh, với hậu quả nặng nề:
-
Ngân hàng chịu áp lực nợ xấu cao
-
Doanh nghiệp phụ trợ trong xây dựng, vật liệu, nội thất… rơi vào suy thoái
-
Giá cả hàng hóa tăng vọt do hiệu ứng lan tỏa, trong khi thu nhập của người dân không theo kịp
Hệ quả là sự mất cân đối giữa giá bất động sản và khả năng chi trả thực tế, ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư và mục tiêu phát triển bền vững.
Bài học then chốt: Kiểm soát đầu cơ, minh bạch quy hoạch
Từ thực tế nhiều năm qua, có thể rút ra một bài học quan trọng: Để thị trường phát triển lành mạnh, cần:
-
Minh bạch hóa công tác quy hoạch
-
Hạn chế đầu cơ bằng công cụ thuế và quản lý
-
Tăng cường kiểm soát dòng vốn vào bất động sản
🌍 Thế giới đã làm gì để ngăn chặn đầu cơ bất động sản?
Nhiều quốc gia phát triển đã có những bước đi mạnh mẽ và hiệu quả:
-
Singapore: Đánh thuế chuyển nhượng (Seller’s Stamp Duty) lên tới 12% nếu bán nhà trong năm đầu. Từ 2023, người nước ngoài mua nhà chịu thêm thuế 60%.
-
Canada: Đánh thuế nhà trống và người nước ngoài (25% tại British Columbia).
-
Đức: Áp thuế đầu cơ từ 25–45% nếu bán trong vòng 10 năm.
-
New Zealand: Cấm người nước ngoài mua nhà, siết cho vay qua chính sách Loan-to-Value Ratio.
-
Hàn Quốc: Hạn chế vay mua nhà thứ hai, thứ ba; tăng lãi suất để giảm đầu cơ.
-
Trung Quốc: Quản lý bằng hộ khẩu và yêu cầu thuế dài hạn tại các thành phố lớn.
-
Thụy Sĩ: Người nước ngoài phải được phê duyệt mới được mua nhà tại một số khu vực.
-
Áo – Thụy Điển – Nhật Bản: Tăng đầu tư vào nhà ở xã hội, căn hộ nhỏ, hỗ trợ người mua lần đầu.
-
Mỹ – EU: Bắt buộc minh bạch danh tính sở hữu, kiểm soát giao dịch tiền mặt để ngăn rửa tiền.
✅ Giải pháp cho Việt Nam: Đồng bộ – Công bằng – Bền vững
Để phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh, Việt Nam cần:
-
Áp dụng thuế cao với đầu cơ, nhà bỏ trống
-
Khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
-
Siết chặt tín dụng đầu cơ nhưng mở rộng với nhu cầu thực
-
Minh bạch hóa quy hoạch, dữ liệu giao dịch
-
Kiểm soát dòng tiền, tránh rửa tiền qua bất động sản
-
-
Siết chặt tín dụng đối với hoạt động mua nhà thứ hai, thứ ba, đặc biệt khi không phục vụ nhu cầu ở thực.
-
Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đi đôi với quy hoạch đô thị hợp lý, gắn với nhu cầu dân sinh thay vì lợi ích đầu cơ.
-
Minh bạch hóa thông tin thị trường, kiểm soát tình trạng “thổi giá ảo” và định hình mặt bằng giá phù hợp với thu nhập thực tế của đại đa số người dân.
Các giải pháp trên nếu được thực hiện đồng bộ sẽ góp phần ngăn ngừa nguy cơ bong bóng tài sản, đồng thời tạo điều kiện để người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở một cách bền vững.
Thuế nhà thứ hai và thuế chuyển nhượng: Có thực sự ngăn được đầu cơ?
Áp thuế cao đối với hoạt động chuyển nhượng và sở hữu nhà thứ hai sẽ làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong vai trò kênh đầu tư ngắn hạn. Khi lợi nhuận kỳ vọng giảm, nhiều nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang các lĩnh vực khác như chứng khoán, vàng hoặc trái phiếu.
Đặc biệt, chính sách thuế lũy tiến theo số lượng tài sản hoặc thuế nhà trống sẽ khiến việc tích trữ bất động sản không còn hiệu quả. Điển hình như Singapore, nơi thuế chuyển nhượng (SSD) áp dụng trong 1–3 năm đầu đã giúp lượng giao dịch đầu cơ sụt giảm rõ rệt. Canada cũng buộc chủ sở hữu phải đưa tài sản vào sử dụng bằng cách áp thuế nhà trống 1%. Singapore thậm chí đánh thuế bổ sung ABSD tới 65% đối với người nước ngoài để kiểm soát đầu cơ từ bên ngoài.
Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách phụ thuộc lớn vào mức thuế và điều kiện đi kèm. Nếu thuế quá thấp (1–2%) hoặc trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung, nhà đầu tư có thể dễ dàng “đẩy” chi phí thuế sang người mua. Ngoài ra, hành vi lách luật – như nhờ người thân hoặc lập công ty đứng tên – sẽ gây khó khăn nếu hệ thống theo dõi sở hữu chưa được đồng bộ, minh bạch.
Tại sao Việt Nam cần thuế nhà thứ hai – nhưng phải làm đúng và đủ
Trong bối cảnh hiện nay, đầu cơ bất động sản vẫn phổ biến. Một bộ phận người giàu có thể sở hữu hàng chục căn hộ để chờ tăng giá, trong khi người trẻ hoặc người thu nhập thấp phải tích cóp cả đời vẫn khó mua được nhà. Việc đánh thuế nhà thứ hai không chỉ góp phần làm tăng nguồn cung quay vòng mà còn giúp bổ sung ngân sách cho phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, chính sách cần thấu hiểu đặc điểm của thị trường Việt Nam: thu nhập người dân còn thấp, giá nhà tăng nhanh và chưa có hệ thống theo dõi tài sản hiệu quả. Nếu áp dụng thuế quá cao hoặc triển khai quá nhanh, chính sách có thể phản tác dụng – khiến người mua nhà thứ hai vì tích lũy hoặc nhu cầu thực bị ảnh hưởng nặng nề, dẫn đến khủng hoảng tài chính cá nhân.
Thêm vào đó, việc xác định chính xác ai là chủ sở hữu căn nhà thứ hai hiện vẫn là một thách thức nếu thiếu cơ sở dữ liệu quốc gia và công cụ theo dõi minh bạch. Trong trường hợp chính sách được triển khai một cách đột ngột, nguy cơ gây sốc thị trường, kích hoạt làn sóng bán tháo và ảnh hưởng đến hệ thống tài chính là điều hoàn toàn có thể xảy ra.
Giải pháp đề xuất cho Việt Nam: Linh hoạt – Lộ trình – Đồng bộ
Thay vì áp dụng ngay mức thuế cao, Việt Nam có thể tiếp cận theo hướng mềm dẻo, thực tiễn:
-
Khởi đầu với mức thuế thấp, áp dụng theo lộ trình lũy tiến. Ví dụ: căn nhà thứ hai có thể chịu thuế 0,5–1%/năm trên giá trị tài sản; từ căn thứ ba trở lên có thể tăng lên 2–5%/năm.
-
Miễn giảm thuế cho các trường hợp sử dụng minh bạch như cho thuê hợp pháp, hoặc nhà nghỉ dưỡng tại khu vực vùng sâu, vùng xa.
-
Kết hợp điều kiện tín dụng chặt chẽ: Người mua nhà thứ hai phải có vốn tự có tối thiểu 70–80%, hoặc lãi suất cao hơn đối với các khoản vay không phục vụ nhu cầu ở thật.
-
Khuyến khích giao dịch dài hạn bằng cách giảm thuế cho người nắm giữ bất động sản trên 5–10 năm.
-
Minh bạch hóa sở hữu tài sản: Đẩy nhanh số hóa dữ liệu nhà đất, công khai danh sách sở hữu nhiều căn hộ, đồng thời áp thuế nhà trống nếu bất động sản không được đưa vào khai thác sau 6 tháng.
Bài học từ Thái Lan cho thấy, dù mức thuế nhà thứ hai chỉ ở mức 0,02–0,1%, việc kết hợp với siết tín dụng vẫn mang lại hiệu quả kiểm soát đầu cơ rõ rệt. Điều cốt lõi không nằm ở việc áp mức thuế cao, mà là tính đồng bộ và nhất quán của các công cụ chính sách.
Kết luận
Việc áp dụng thuế đối với chuyển nhượng và sở hữu nhà thứ hai là một bước đi cần thiết trong lộ trình phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững tại Việt Nam. Tuy nhiên, để chính sách này phát huy hiệu quả thực sự, cần có sự tính toán kỹ lưỡng, triển khai theo lộ trình rõ ràng, kết hợp linh hoạt với các biện pháp tín dụng và quản lý minh bạch.
Chỉ khi đó, Việt Nam mới có thể kiểm soát hiệu quả đầu cơ, bình ổn giá nhà và bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân – thay vì để bất động sản trở thành sân chơi của một nhóm nhỏ.
-
