Câu chuyện thực tế
Một gia đình sở hữu hơn 2.000 m² đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSDĐ) từ năm 2006. Trong đó, chỉ có 40 m² được công nhận là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, gần như ngay lập tức, họ đã xây một căn nhà kiên cố ~100 m² trên phần đất nông nghiệp.
Đến năm 2020, khi người bố muốn tách thửa và tặng cho con để xây nhà riêng, Văn phòng Đăng ký Đất đai từ chối vì diện tích xây vượt quá phần đất ở (vượt 60 m²). Mọi thủ tục cấp sổ mới, tách thửa đều “bặt tăm” dù đất không có tranh chấp. Gia đình nản lòng tìm mọi hướng tháo gỡ, nhưng cho đến nay vẫn chưa có lối ra.
Chủ quan xây vượt — hậu quả khó lường
Theo Bộ Nông nghiệp & Môi trường, việc xây dựng tự ý trên đất nông nghiệp, không đúng mục đích đã đăng ký, là vi phạm quy định sử dụng đất (Điều 5, 31 Luật Đất đai 2024). Pháp luật quy định rõ: nếu muốn hợp pháp hóa phần xây vượt, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Nếu không, gia chủ đối diện với phạt hành chính và không thể được cấp GCNQSDĐ cho phần xây sai mục đích.
Cơ hội hợp thức hóa – có hay không?
Điều 139 Luật Đất đai 2024 cho phép hợp thức hóa vi phạm trước 1/7/2014, nếu phù hợp quy hoạch và không tranh chấp. Điều này nghĩa là nếu phần xây vượt đã hoàn thiện trước ngày đó (trong trường hợp gia đình trên xây từ gần 15 năm trước, tức khoảng 2010), vẫn có thể xin cấp sổ theo hiện trạng — nhưng phải đảm bảo:
-
Đất đủ điều kiện chuyển sang đất ở (thuộc quy hoạch/hạn mức cho phép).
-
Phải nộp phạt hành chính, tiền chuyển mục đích, tiền sử dụng đất (nếu có).
-
Không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch địa phương.
Cần làm gì ngay bây giờ?
-
Kiểm tra quy hoạch: Xem trên quy hoạch cấp huyện/đô thị, phần đất này có được phép chuyển thành đất ở không. Bộ yêu cầu liên hệ Phòng Nông nghiệp & Môi trường tỉnh để được hướng dẫn chi tiết .
-
Làm thủ tục chuyển mục đích: Theo Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để xin chuyển phần vượt sang đất ở.
-
Xin cấp GCNQSDĐ theo hiện trạng: Nếu xây trước 1/7/2014, đủ điều kiện quy hoạch, họ có thể đề nghị cấp sổ cho phần nhà đã xây.
-
Tách thửa & cho tặng cho con: Sau khi được cấp sổ toàn diện, mới đủ cơ sở pháp lý để tách thửa và cho tặng.
Kết luận
-
Xây sai mục đích = bị phạt, không được cấp sổ nếu không hợp thức hóa.
-
Đã xây trước 1/7/2014 thì vẫn còn cơ hội cấp sổ theo hiện trạng, nếu đủ điều kiện.
-
Con đường tháo gỡ là: kiểm tra quy hoạch → chuyển mục đích → xin cấp sổ → tách thửa cho con.
🛠 Gia đình bạn nên làm ngay các bước trên, đặc biệt là trao đổi với Phòng Nông nghiệp & Môi trường địa phương để đảm bảo thủ tục đúng quy định. Khi có giấy tờ hợp pháp, mọi chuyện sẽ dễ dàng hơn nhiều.
Nguồn ( Tổng hợp AI)
